Häufig gestellte Fragen

Die wichtigsten Aufgaben beim Kauf einer Immobilie müssen Sie selbst übernehmen: die Festlegung Ihrer Kriterien, die Auswahl des Standorts und die Planung der Finanzierung. Die erste Orientierungsphase ist ein wichtiger Schritt bei Ihrer Suche. Es ist auch wichtig zu prüfen, ob Ihre Wünsche mit Ihrem Budget übereinstimmen. Formalitäten wie die Beantragung einer italienischen Steuernummer und die Eröffnung eines Bankkontos können aufgeschoben werden, bis Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten.

Um einen italienischen Kaufvertrag abschließen zu können, müssen Sie zunächst eine italienische Steuernummer (codice fiscale) erhalten. Diese können wir für Sie beim italienischen Finanzamt beschaffen, Sie haben aber auch die Möglichkeit, sie persönlich über die Website der italienischen Botschaft in Ihrem Wohnsitzland zu beantragen.

Selbstverständlich, vorausgesetzt, dass Sie uns ausreichend Zeit für die Besichtigungen gewähren. Wir ersuchen Sie, sich frühzeitig mit uns in Verbindung zu setzen, optimalerweise mehrere Wochen im Voraus.

Hausbesichtigungen sind zu jeder Zeit möglich, aber der Sommer ist vielleicht nicht ideal. Hohe Temperaturen im August, vor allem im Landesinneren Italiens, können die Besichtigung unangenehm machen. Außerdem werden in dieser Jahreszeit viele Immobilien vermietet, was Besichtigungen schwierig macht, ohne die Privatsphäre der Mieter zu stören. Außerdem ist der August ein üblicher Urlaubsmonat für italienische Hauseigentümer und Partnerbüros. Im Gegensatz dazu bieten der Frühling und der Herbst hervorragende Gelegenheiten, wobei ein langes Wochenende oft für eine erste Bewertung der Immobilien ausreicht. In diesen Jahreszeiten kehren die Städte und Dörfer zu ihrem üblichen Rhythmus zurück, ohne Touristenmassen, so dass man den authentischen italienischen Lebensstil voll und ganz genießen kann.

Die Rolle des Anwalts ist im angelsächsischen System der Immobilientransaktionen üblich, wo der Notar keine aktive Rolle spielt. In den meisten europäischen Ländern und somit auch in Italien ist es nicht notwendig, einen Anwalt zu beauftragen, der den Verkauf begleitet. Ein zugelassener italienischer Immobilienmakler verfügt über umfassende Kenntnisse, um den Kaufprozess zu erleichtern, während der Notar eine zentrale Rolle bei der Abfassung der Übertragungsurkunde und der Formalisierung der Eigentumsübertragung spielt.

Wie in anderen Ländern müssen die Käufer für die Kaufkosten aufkommen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren, die Kosten für die Grundbucheintragung und die Provision des Immobilienmaklers. Insbesondere die Grunderwerbssteuer, bei der es sich um eine Übertragungssteuer oder die italienische Mehrwertsteuer handeln kann, kann je nach Situation unterschiedlich hoch sein.

Der Kaufprozess verläuft ähnlich wie in anderen europäischen Ländern und umfasst eine Angebotsphase, den Abschluss eines vorläufigen Kaufvertrags und die Eigentumsübertragung durch einen italienischen Notar.

Bei Abschluss eines Kaufvertrags garantiert der Verkäufer, dass die Immobilie allen gesetzlichen und katasterrechtlichen Bestimmungen entspricht. Dies muss bei der notariellen Urkundenübergabe nachweisbar sein. Zur zusätzlichen Absicherung ist es ratsam, einen Zustandsbericht bei einer italienischen geometra in Auftrag zu geben.

Die italienische Gesetzgebung gibt einem zugelassenen italienischen Immobilienmakler das Recht, sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision zu verlangen. Das bedeutet, dass Sie beim Kauf einer Immobilie durch uns oder einen anderen lizenzierten Immobilienmakler immer eine Provision zahlen müssen.

In Italien muss ein Immobilienmakler eine Ausbildung absolvieren, eine Prüfung ablegen und in das Immobilienmaklerregister der Provinz, in der er seinen Sitz hat, eingetragen sein. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie nach der Registrierungsnummer des Maklers. Nicht zugelassenen Maklern ist es verboten, in Italien Provisionen zu verlangen oder Maklertätigkeiten auszuüben. Dieses Verbot gilt auch für nicht-italienische Unternehmen, die versuchen, italienische Immobilien zu verkaufen oder Dienstleistungen anzubieten (auch deutsche Makler); solche Handlungen sind illegal, und als Käufer wären Sie nach italienischem Recht nicht geschützt.

Über verschiedene Kanäle werden Immobilien auch von Privatpersonen angeboten, ohne dass ein italienischer Immobilienmakler an dem Verkauf beteiligt ist. Das erscheint attraktiv, weil es die Maklerprovision spart. Allerdings geht der Käufer, der noch nie eine Immobilie in Italien gekauft hat, damit ein erhebliches Risiko ein. Die Anforderungen an eine Immobilie sind sehr streng und sehr regelmäßig muss ein Verkäufer noch verschiedene Dinge am Haus in Ordnung bringen, die die Katastereintragung oder die Übereinstimmung mit den erteilten Baugenehmigungen betreffen. Die Erfahrung zeigt, dass dies eher die Regel als die Ausnahme ist. Ein offizieller italienischer Immobilienmakler ist dafür ausgebildet, den gesamten Prozess zu überwachen, das Vorhandensein der richtigen Dokumente zu prüfen und dazu beizutragen, dass das Haus in voller Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften übertragen wird. Dies schützt sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor größeren Problemen.

Ein anerkannter italienischer Immobilienmakler wie ItaliaCasa ist dafür ausgebildet, den gesamten Kaufprozess zu begleiten. Er kennt alle rechtlichen Aspekte und ist bestens ausgerüstet, um den Kauf zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen. Von der ersten Besichtigung bis hin zur Übergabe beim Notar. Er/sie kennt die Anforderungen an eine Immobilie, um einen Verkauf zu ermöglichen. Es ist unsere tägliche Aufgabe, ausländische Immobilienkäufer in Italien durch den Kaufprozess zu führen, und wir nehmen diese Rolle sehr ernst. Klicken Sie hier für weitere Informationen.

Der Kaufpreis wird mit einer ersten Anzahlung an den Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags und dem Restbetrag bei der notariellen Übergabe bezahlt. Das in Italien übliche System ist die Zahlung mit nicht übertragbaren und garantierten Schecks (assegni circolari), die von Ihrer italienischen Bank ausgestellt werden, aber dieses System wird zunehmend durch die Zahlung über das Konto des Notars ersetzt. Sie zahlen die erste Anzahlung direkt an den Verkäufer als "Bestätigungsanzahlung" (capara confirmatoria). Bei Unterzeichnung der Urkunde müssen alle Zahlungen (einschließlich der Maklerprovision) geleistet werden.

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs in Italien ist für Nichtansässige aufgrund strenger Anti-Geldwäsche-Vorschriften komplizierter geworden. Viele Banken in Italien haben die Hypothekenvergabe an Ausländer gestoppt. Es empfiehlt sich, bei regionalen oder nationalen italienischen Banken nach verfügbaren Möglichkeiten zu suchen. Alternativ könnte eine Finanzierung im eigenen Land eine praktischere Option darstellen.

Wenn Sie sich in Italien niederlassen und die zu erwerbende Immobilie bei einer italienischen Bank finanzieren wollen, sollte dies kein Problem sein. Allerdings sollten Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag und eine dauerhafte - feste - Einkommensquelle haben. Einkünfte, die Sie als Freiberufler haben, werden in der Regel nicht als dauerhaft angesehen.

Leider wird dies in vielen Fällen nicht möglich sein. Italienische Banken sind in der Regel nicht daran interessiert, ein Tourismusunternehmen in einem Land zu finanzieren, in dem es bereits viele Hotels, Agriturismi und B&Bs gibt. Mit anderen Worten: Ein Geschäftsplan ist für Sie wichtig, aber Sie müssen einen Großteil der Investitionen mit vorhandenen Eigenmitteln tätigen. Wenn Sie jedoch über ein ausreichendes (laufendes) Einkommen verfügen, können Sie eine Hypothek für die zu erwerbende Immobilie beantragen.

Die Vorschriften für Bau- und Renovierungsarbeiten sind in Italien sehr streng. Für alle Arbeiten an der Außenseite eines Hauses sind Genehmigungen erforderlich. Wenn Sie ohne Genehmigung bauen oder umgestalten, kann das zu großen Problemen führen. Außerdem müssen alle Installationen wie Strom, Wasserversorgung und Heizung den strengen italienischen Zertifizierungen entsprechen. Daher kann eine Renovierung niemals ohne die Beauftragung von Fachleuten vor Ort erfolgen.

Die Kosten der Restaurierung hängen natürlich vom Zustand des Hauses und den Wünschen des Eigentümers ab. Da eine Restaurierung nie ohne örtliche Fachleute erfolgen kann, muss man für eine Gesamtsanierung schnell einen Betrag von 1.700 bis 2.500 € pro m2 einkalkulieren. Die Arbeits- und Materialkosten sind grundsätzlich mit denen in Nordeuropa vergleichbar.

Generell gilt, dass alle Arbeiten an der Außenseite eines Hauses immer genehmigungspflichtig sind. Für Innenarbeiten gilt diese Regel nicht durchgängig, es sei denn, es handelt sich um erhebliche Veränderungen. Darüber hinaus gibt es besondere Vorschriften für bestimmte Räume wie Schlafzimmer und Bäder. Es ist zwingend erforderlich, dass die beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrisse den aktuellen Grundriss des Hauses genau wiedergeben. Wenn Sie also die Konfiguration des Hauses geändert haben, müssen Sie die Grundrisse im Grundbuchamt aktualisieren.

Das hängt von den örtlichen Vorschriften ab. In jedem Fall muss ein Ausbauplan bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Für die Einreichung von Plänen wird immer eine italienische Geometra empfohlen.

Ja, Sie können Ihre gekaufte Immobilie vermieten. Sobald Sie Eigentümer einer Immobilie geworden sind, können Sie sie im Grunde frei nutzen. Selbst wenn Sie beschließen, die Immobilie zu vermieten, ist das Ihre Sache. Wenn Sie die Immobilie jedoch mehr als nur gelegentlich vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen in Italien versteuern. Bitte wenden Sie sich an einen italienischen Steuerberater, der Ihnen bei der Abgabe der italienischen Steuererklärung helfen kann.

Um ein B&B zu eröffnen, genügt in den meisten Fällen eine Anmeldung bei der Gemeinde. Es gibt jedoch Vorschriften über die Höchstzahl der Zimmer, die vermietet werden dürfen, und diese Vorschriften können sich von einer Gemeinde zur anderen unterscheiden.