verborgene Mängel

Es kann geschehen, dass nach dem Kauf einer Immobilie Mängel sichtbar werden, die vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht bekannt waren. Denken Sie zum Beispiel an Wassereinbrüche, die durch sorgfältige Malerarbeiten oder die Aufstellung von Möbeln verdeckt wurden, an das Absinken von Balkonen oder an ein Problem mit der Konformität von Anlagen.

Das italienische Recht ist eindeutig: Mit dem Kaufvertrag über eine Immobilie verpflichtet sich der Verkäufer, dafür zu sorgen, dass die verkaufte Immobilie frei von Mängeln ist, die sie für die vorgesehene Nutzung untauglich machen oder ihren Wert erheblich mindern (Artikel 1490 des italienischen Zivilgesetzbuches). Versteckte Mängel sind definiert als funktionelle oder strukturelle Mängel der Immobilie, die bereits zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden waren und von denen der Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags keine Kenntnis hatte. Die Garantie gilt nicht für alle Mängel, sondern nur für solche, die so erheblich sind, dass sie die Nutzung, für die die Immobilie erworben wurde, gefährden und zu einer erheblichen Wertminderung führen.

Gemäß Artikel 1669 des italienischen Zivilgesetzbuches sind schwerwiegende Mängel solche, die auf die Ausführung des Werks unter Verwendung ungeeigneter und/oder unangemessener Materialien zurückzuführen sind, auch wenn sie sekundäre Elemente wie Einrichtungsgegenstände oder Fußböden betreffen. Dazu gehören:

• Mängel an den Sanitäranlagen, wie z. B. Infiltrationen aufgrund fehlender Leitungen oder fehlender Schutzverkleidungen
• Mängel an der Heizungsanlage
• Mängel am Abwassersystem, einschließlich eines falschen Gefälles der Abflussrohre.

Der Käufer, der eine Immobilie mit versteckten Mängeln gekauft hat, hat das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, den Preis der Immobilie zu mindern oder eine Entschädigung für den erlittenen Schaden zu erhalten. Wie bereits erwähnt, ist es für die Geltendmachung der Garantie erforderlich, dass die in Artikel 1669 des italienischen Zivilgesetzbuches genannten Mängel bereits vor der Vertragsunterzeichnung vorhanden waren und dass der Verkäufer sie zum Zeitpunkt des Kaufs absichtlich verschwiegen hat. Hätten die Mängel jedoch bei normaler Sorgfalt leicht erkannt werden können, kann der Käufer den Schutz nicht zu seinen Gunsten geltend machen, es sei denn, der Verkäufer hat sie böswillig verschwiegen. Kannte der Käufer die Mängel und hat er die Immobilie daher wissentlich in diesem Zustand übernommen, kann er sich ebenfalls nicht auf den Rechtsschutz berufen.

Der Käufer ist verpflichtet, das Vorhandensein versteckter Mängel innerhalb von acht Tagen ab dem Zeitpunkt zu melden, an dem er von den Mängeln erfährt, es sei denn, der Vertrag sieht eine längere Frist vor. Reagiert der Verkäufer nicht, kann der Rechtsweg beschritten werden.