Ihr Eigentum und die gesetzlichen Bestimmungen

Wenn Sie ein Haus in Italien besitzen, denken Sie wahrscheinlich eher an die schöne Aussicht als an die Anforderungen, die das italienische Recht an Ihre Immobilie stellt. Dennoch ist es wichtig, sich damit zu befassen, insbesondere vor dem Verkauf Ihrer Immobilie. Die Erfahrung lehrt uns, dass viele Immobilien nicht in allen Punkten den geltenden gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Und wenn diese nicht vollständig erfüllt sind, kann eine Immobilie nicht (mehr) vom Notar übertragen werden und ist praktisch unverkäuflich. Und als Verkäufer sind Sie selbst für die rechtliche Situation verantwortlich.

Baugenehmigung

Ihre Immobilie wurde einst mit einer erteilten Baugenehmigung gebaut. Das kann lange her sein, vor allem wenn Sie stolzer Besitzer einer jahrhundertealten Immobilie sind, es kann aber auch jüngeren Datums sein. Auch Sie oder der frühere Eigentümer mussten irgendwann eine Genehmigung für Umbauten oder Veränderungen an der Immobilie beantragen. Für den Käufer Ihrer Immobilie ist es wichtig, die Gewissheit zu haben, dass die Immobilie nicht unrechtmäßig umgebaut oder gar gebaut wurde. Die Erfahrung zeigt, dass viele Häuser im Laufe der Jahre ohne die erforderliche Genehmigung umgebaut worden sind. Denken Sie an ein zusätzliches Fenster, einen Anbau oder sogar einen Swimmingpool. All dies ist genehmigungspflichtig. Nach italienischem Recht kann eine Immobilie nur übertragen werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass sie mit der/den erteilten Baugenehmigung(en) übereinstimmt. Eine Immobilie, die dem nicht entspricht, kann vom Notar nicht übertragen werden. Es muss dann geprüft werden, ob die Änderungen noch legalisiert werden können. Wenn Sie Zweifel haben, ob Ihre Immobilie zu 100 % legal ist, gibt es verschiedene Möglichkeiten, dies zu tun. Es ist ratsam, einen guten italienischen Geometer zu Rate zu ziehen.

Kataster

Das italienische Recht schreibt vor, dass jede Immobilie im örtlichen Grundbuch ordnungsgemäß beschrieben sein muss. In der Praxis bedeutet dies das Vorhandensein von Grundrissen (planimetria catastale), die den aktuellen Grundriss Ihrer Immobilie korrekt wiedergeben. Diese Grundrisse sollten in das Gebäudekataster aufgenommen werden. Es sollte auch eine Vermessungskarte vorhanden sein, die die Umrisse Ihres Grundstücks einschließlich der Nebengebäude und des Schwimmbads auf Ihrem Grundstück zeigt (estratto di mappa). Diese Karte muss im Grundbuch vorhanden sein. Für die notarielle Übertragung sollten diese Dokumente dem Notar vorgelegt werden, der sie dann der notariellen Urkunde als Anlagen beifügt. Wenn der tatsächliche Zustand und die Lage Ihres Grundstücks nicht vollständig mit dem Katasterplan und der Katasterkarte übereinstimmen, sollte dies korrigiert werden. Auch hier ist es ratsam, einen guten italienischen Geometer zu konsultieren.

Andere Dokumente

Bei der notariellen Übergabe sollten Sie auch über einen gültigen Energieausweis (APE) und ein Certificato di agibilità (Bewohnbarkeitsnachweis) verfügen. Und wenn zu Ihrer Immobilie auch ein Privatgrundstück von mehr als 5.000 m2 gehört, sollte auch das "certificato di destinazione urbanistica" (CDU) vorliegen. Wenn Sie diese nicht haben, muss sie noch vorbereitet werden. Ein italienischer Geometer kann dies für Sie erledigen.

Risiken

Wenn die Immobilie (noch) nicht den gesetzlichen und grundbuchlichen Anforderungen entspricht, empfehlen wir Ihnen, die notwendigen Schritte einzuleiten. Ihre Immobilie kann nicht verkauft werden, wenn sie nicht zu 100 % den gesetzlichen und katastermäßigen Anforderungen entspricht. Wichtiger noch: In jedem italienischen Kaufvertrag und jeder notariellen Urkunde garantiert der Verkäufer dem Käufer, dass die zu übertragende Immobilie den katasterrechtlichen und städtebaulichen Anforderungen vollständig entspricht. Kann der Verkäufer diese Garantie nicht erfüllen, kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben! Um diese Risiken zu vermeiden, ist es ratsam, ein Gutachten über die städtebauliche und katastermäßige Situation von einem Geometer erstellen zu lassen und dieses in einer so genannten"relazione tecnica" festzuhalten. Wir helfen unseren verkaufenden Kunden, die richtigen Experten zu finden!